Investir en LMNP pour préparer sa retraite et avoir des revenus complémentaires est une exellente formule mais il est difficile de s'y retrouver pour les investisseurs non avertis, surtout depuis le 01/01/2009 date d'une nouvelle loi dite loi Scensi Bouvard ou amendement Censi Bouvard ou encore LMNP Scellier. Cette nouvelle loi, qui procure une importante réduction d'impôt est-elle vraiment intéressante ?

LMNP dans le neuf, LMNP dans l'ancien, LMNP Censi Bouvard avec réduction d'impôts, LMNP avec amortissements, LMNP avec bail commercial, LMNP avec bail civil, LMNP avec ou sans récupération de la TVA...

Nous avons souhaité vous éclairer avec des mots et des explications simples.

Les règles de base :

1) L'emplacement : n'oubliez jamais que vous achetez un bien immobilier et que comme pour tout investissement locatif, l'emplacement est la priorité des priorité. Un appartement ou une résidence bien situés se loueront et se revendront plus facilement.

LA RETRAITE LMNP

Demande d'étude gratuite Nom: Prénom : Age : Tél. : Adresse : CP : Ville : Revenus annuels : € Nbre de parts fiscales : Epargne possible : 300 € 350 € 400 € / mois 450 € / mois 500 € / mois 600 € / mois >600 €/ mois Apport possible : € Observations diverses Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, seront gardées strictement confidentielles et ne seront utilisées que pour vous informer de nos produits et services Vous disposez d'un droit d'accès, de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant (loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978). Pour toute demande, adressez-vous à : Christian Ribeyron e mail : contact@lmnp-retraite.fr

2) Le gestionnaire : pour les résidences avec services, EHPAD (résidences médicalisées), résidences pour étudiants, résidence de tourisme et tourisme d'affaire, vous louez votre appartement au travers d'un bail commercial à une société qui exploite la résidence. Que votre appartement soit occupé ou pas, vous percevez votre loyer et cela est rassurant. Certains d'entre-vous s'entendront dire ou lirons "loyers garantis pendant 9 ans par bail commercial"...

Attention, cela n'est vrai qu'à la condition que le résultat de l'exploitation le permette. On assiste de plus en plus à des situations dans lesquelles certains gestionnaires renégocient les loyers à la baisse avec les propriétaires pour ne pas déposer le bilan. Dans certains cas, la liquidation judicaire peut être prononcée.

Le bail commercial :

Il peut paraître sécurisant mais il vous engage sur une durée de 9 ans ou plus avec le gestionnaire. Le gestionnaire quant à lui a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans s'il n'a pas renoncé à sa "faculté de résiliation triennale". Suite aux nombreux problèmes de tentatives de renégociation des loyers au bout de la période triennale, l'état a voté une loi applicable à compter du 22 juillet 2009 aux résidences de tourisme dans ces termes :

« les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».

Attention, Cette loi ne s'applique pas aux baux signés avant le 22/07/2009 et ne concerne que les résidences de tourisme.

Il faut donc que le gestionnaire soit de qualité et qu'il ait le savoir-faire pour assurer un bon remplissage de la résidence. Depuis quand exploite-t-il des résidences ? Sa surface financière est-elle assez importante afin que même si l'activité peine à démarrer ou encore faiblisse à un moment donné, il puisse continuer à honorer les loyers ? Privilégiez les acteurs connus du secteur concerné et les sociétés importantes et ne vous laissez pas attirer par des rentabilités trop allèchantes.

Pour les appartements hors résidence service, loués meublés avec un bail civil, vous pouvez en effectuer vous-mêmes la gestion, à condition d'être sur place ou la confier à une agence immobilière. Le choix de l'agence est important, elle devra être connue pour son sérieux et les conditions du contrat de location devront être bien analysées, notamment en ce qui concerne les frais de bail et de relocation car la rotation étant plus importante en location meublée, ils peuvent s'avérer très lourds et gréver la rentabilité. Il existe des garanties locatives pour sécuriser les loyers et rembourser les éventuelles dégradations qui pourraient être commises par les locataires.

3) LES DIFFERENTS TYPES D'INVESTISSEMENT :

C'est la formule la plus simple pour pratiquer le location meublée. Il suffit d'acheter un appartement en ville, de le meubler (mobilier, vaisselle etc.) et de le mettre en location soi-même soit par l'intermédiaire d'une agence.

 Les + : si l'appartement est bien placé, il sera loué facilement et revendable facilement. La rentabilité obtenue, si le prix d'achat a bien été négocié, pourra être importante, supérieure à 7%. Pas de contraintes de durée de location ni vis à vis des impôts puiqu'il n'y a pas de réduction d'impôt ni de récupération de TVA. Pas de contrainte par rapport au bail qui est de seulement 1 an renouvelable. (voir les avantages du bail civil). Perception des loyers immédiate.

Les - : Difficulté de mise en oeuvre, il faut trouver un appartement bien situé à un prix intéressant, éventuellement faire effectuer des travaux de remise en état, trouver et installer le mobilier complet y compris la vaisselle etc. être sur place pour rechercher les locataires, gérer soi-même ou trouver une agence pour assurer la gestion

:Il y a un taux de rotation plus élevé en location meublée, les locataires restent moins longtemps d'où l'intérêt d'une excellente situation à proximité des universités, des commerces et des transports en commun pour ne pas avoir de vacance locative.

Les ? : travaux qui risquent d'être votés par la copropriété, s'assurer que les parties communes sont en bon état et prendre connaissance des derniers procès verbaux afin de s'assurer qu'il n'y a pas de travaux coûteux prévus dans un proche avenir.

Les + : ces résidences ne devraient pas avoir de problèmes de remplissage compte tenu de la démographie. La population des personnes agées ne cesse de progresser de même que des maladies comme la maladie d'Alzheimer et le nombre des chambres médicalisées pour les recevoir est actuellement très insuffisant.

Les - :  elles sont souvent situées à l'écart des grandes villes et le prix de vente au m2 est très élevé par rapport aux prix du m2 habitable du secteur. Si pour une raison ou une autre la chambre ou l'établissement devait être revendu pour une autre utilisation, le prix de vente risquerait d'être très inférieur.

La loi de juillet 2009 ne concerne que les résidences de tourisme, le gestionnaire peut résilier le bail au bout de 3 ans sauf clause contraire inscrite dans ledit bail. Pas d'indication concernant l'indemnité d'éviction.

Les ? : le coût de l'hébergement dans ces résidences est relativement élevé, l'état subventionne une partie de ce coût mais pourra-t-il continuer à le faire, ne va-t-il pas se désengager et les retraites qui vont diminuer de plus en plus permettront-elles aux pensionnaires de payer les loyers ? Si les loyers devaient être revus à la baisse pour assurer le remplissage, les gestionnaires devraient également renégocier les baux à la baisse avec les propriétaires qui verraient alors leur rentabilité baisser.

Les + : Le tourisme est une activité majeure pour la France et la France est la première destination touristique au monde. Si les résidences sont bien situées, dans des lieux touristiques connus et où il n'y a pas de surabondance de l'offre d'hébergement, le remplissage a toutes les chances d'être bon.

Modification de la loi en faveur des résidences de tourisme qui ne permet plus au gestionnaire de résilier le bail au bout de 3 ans et obligation d'indiquer le calcul de l'indemnité d'éviction.

Les - : l'activité touristique en France est saisonnière et le remplissage ne sera pas toujours optimal. Le gestionnaire doit avoir une trésorerie suffisante pour lui permettre d'honorer ses loyers y compris lorsque le remplissage est faible notamment en fonction des conditions climatiques.

La concurrence sera de plus en plus vive car avec la nouvelle loi Censi Bouvard prévue jusqu'en 2012, de nombreuses résidences voient le jour ce qui pourrait entrainer une saturation sur certains secteurs.

Les ? : le climat change, les stations de moyenne montagne auront-elles un enneigement suffisant pour assurer un bon remplissage l'hiver, le réchauffement climatique fait également apparaître des problèmes d'algues nocives dans certaines stations balnéaires...

Les + : ces résidences, généralement bien placées en villes ou dans des zones d'activités commerciales attirent la clientèle des cadres en mission, stages ou déplacement. De plus en plus d'entreprises privilégient ce mode d'hébergement pour leurs cadres, cela leur revient moins cher qu'une chambre d'hôtel et il est possible pour les utilisateurs de prendre leurs repas dans l'appartement. Les résidences de tourisme d'affaire sont de plus en plus étudiées pour ratisser large et logent des étudiants et des touristes dans certaines villes touristiques.

Modification de la loi en faveur des résidences de tourisme qui ne permet plus au gestionnaire de résilier le bail au bout de 3 ans et obligation d'indiquer le calcul de l'indemnité d'éviction.

Les - : la concurrence sera de plus en plus vive car avec la nouvelle loi Censi Bouvard prévue jusqu'en 2012, de nombreuses résidences voient le jour ce qui pourrait entrainer une saturation sur certains secteurs.

Les résidences neuves avec services para hôteliers louées par bail commercial peuvent bénéficier de la loi Censi Bouvard et permettent une réduction d'impôt égale à 25% du montant investi (investissement maximum 300 000 €)

En contrepartie, il n'est pas possible d'amortir l'immobilier.

La réduction est étalée sur 9 ans. Si la réduction est supérieure à l'impôt réel, la différence peut être reportée pendant 6 ans sur les prochaines déclarations.

La TVA est récupérable.

Attention à ne pas opter pour la réduction d'impôt à l'aveuglette ! Dans certains cas il peut être intéressant de préférer les amortissements à la réduction d'impôt...

Pour faire simple, on peut amortir l'immobilier sur environ 30 ans et le mobilier sur 7 à 10 ans, ce qui équivaut à déduire du résultat une charge d'environ 3% du prix d'acquisition chaque année.

Exemple : Sur le plan fiscal cela revient à dire qu'un même bien, d'une valeur de 100 000 € dégageant un résultat fiscal de 3000 € sera imposable dans le cadre de la loi Censi Bouvard et sera non imposable si l'investisseur a choisi les amortissements.

Si le bien est imposable, il viendra augmenter le "revenu imposable de référence" qui sert de référence à certains calculs d'allocations ou permet des dégrèvements de taxe d'habitation etc.

Le résultat sera en plus soumis aux prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux qui sont actuellement de 12.10% risquent de ne pas diminuer dans les prochaines années.

Un contribuable imposé dans la tranche à 30% est donc imposé réellement à 42.10% en tenant compte des prélèvements sociaux actuels.

Les amortissements pendant 30 ans représentent donc une somme de 100 000 € de revenus qui ne seront pas fiscalisés d'où un gain fiscal de 100 000 € x 42.10% = 42 100 € contre une réduction d'impôt de 25 000 € en Censi Bouvard.

Il faut déduire de ce gain de 25000 € les prélèvements sociaux et les impôts sur le revenus supplémentaires qui seront générés par les loyers après 9 ans lorsque la réduction d'impôt sera terminée et que les intérêts d'emprunt à déduire seront beaucoup moins importants.

La loi Censi Bouvard est donc intéressante uniquement sur la durée de 9 ans et ensuite elle génère des impôts supplémentaires.

La logique voudrait qu'on profite de la réduction d'impôt Censi Bouvard pendant 9 ans et qu'on revende ensuite.

Le gestionnaire avec lequel vous êtes lié par un bail commercial souhaitera que ce bail continue pour qu'il puisse continuer à exercer son activité.

Vous ne pourrez donc que revendre à un acquéreur souhaitant reprendre le bail et souhaitant tirer des revenus locatifs attractifs. Pour qu'il puisse bénéficier d'une bonne rentabilité, il faudra vraisemblablement revendre à bas prix.

Imaginons un investisseur qui a le choix aujourd'hui entre un investissement neuf avec réduction d'impôt de 25% ou un investissement d'occasion.

Sur le neuf, ses frais d'acquisition seront d'environ 3% contre 8% pour un achat ancien.

Avec un investissement neuf il aura de plus une garantie décennale et en outre il peut récupérer la TVA.

Exemple : studio neuf de 19m2 à 100 000 € TTC soit 83 612 € HT et TVA récupérable 16 388 €

Frais de notaire 3 000 €

Loyer HT : 3 762 € soit 4.50% HT sur prix HT

Son prix d'acquisition réel est de 103 000 € - 16 388 € = 86 612 € desquels on peut aussi déduire 25% de réduction d'impôt sur le montant HT soit 21 653 €

Son prix d'acquisition réel est de : 64 959 € pour un bien neuf ce qui représente une rentabilité de 5.79%

Pour un studio d'occasion, le nouvel acquéreur, pour compenser la vétusté et les frais de notaire supérieurs au neuf souhaitera logiquement avoir une rentabilité d'au moins 0.50% supplémentaire soit 6.29%. Si le loyer est de 3 762 €, il devra payer 59 809 € pour que ce bien présente un intérêt pour lui.

Prix du bien frais d'acquisition compris : 64 700 € soit une rentabilité de 5.81%

Le prix de 64 700 € ne tient pas compte des éventuels frais d'agence immobilière.

Le prix de vente correspond sensiblement au prix d'acquisition et on peut en déduire que le gain final est nul.

Le gestionnaire qui ne pourra plus exploiter le bien pourra demander une indemnité d'éviction, ce qui est permis par le code du commerce. Cette indemnité d'éviction peut être de l'ordre de 3 ans de chiffre d'affaire. Le chiffre d'affaire annuel correspondant à environ 2 fois les loyers servis à l'investisseur, l'indemnité d'éviction pourrait être dans le cas précédent de l'ordre de 22 000 €

A cela il convient d'ajouter le remboursement de la TVA. En cas de cessation de l'activité, le fisc demande le remboursement de la TVA qui n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans et ce, par 20eme restant à courir jusqu'à la 20eme année, soit 11/20eme au bout de 9 ans.

Le remboursement de TVA serait donc égal à 16 388 x 11/20 = 9 013 €

Là encore, la récupération du bien pour soi-même coûte 31 000 € soit une bonne partie des avantages fiscaux du départ.

La location meublée non professionnelle reste un formidable outil pour se constituer un patrimoine immobilier payé en partie par les locations tout en bénéficiant d'une fiscalité allègée grâce aux amortissements. Il ne faut cependant pas perdre de vue que l'immobilier reste un placement à long terme.

Les récentes lois de défiscalisation ont changé la donne et les investisseurs ne voient plus que les réductions d'impôts et en oublient la valeur patrimoniale du bien. Les simulations faites par certains acteurs de la défiscalisation font ressortir un effort d'épargne nul sur la durée de 9 ans, mais ensuite, après la période de défiscalisation il faudra bien continuer à rembourser le crédit et ceux qui pensent qu'ils pourront revendre au bout de 9 ans pour sortir de l'opération risquent fort de connaitre de graves désillusions.

Nous recommandons l'achat dans le cadre de résidences avec services uniquement lorsqu'on est sûr que le bien ne sera pas revendu car le risque de moins value existe. Le choix du gestionnaire sera aussi important que l'emplacement de la résidence. Le choix entre Censi Bouvard (réduction d'impôts) ou classique (amortissable) devra être analysé en fonction de la fiscalité actuelle et future de l'investisseur.

Achat d'un appartement en ville auprès d'un vendeur particulier, près des transports des commerces et des universités.

Cet appartement sera loué à des étudiants ou à des jeunes travailleurs après l'avoir meublé et éventuellement rénové.

Avantage de la formule : La rentabilité est réelle, elle n'est pas dopée par des avantages fiscaux aléatoires en cas de revente anticipée.